5月27日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(下称《通知》)，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等九条政策措施。《通知》自2024年5月28日起施行。

　　在中原地产市场分析师卢文曦看来，此次上海发布的楼市新政内容涵盖多个方面，从土地端优化，到市场关注度较高的住房限购、住房信贷政策优化，还涉及建立健全住房保障体系等多维度的工作，在满足住房差异化需求的同时，为上海楼市稳中向好奠定基础。

　　非沪籍购房门槛降低

　　《通知》明确调整优化住房限购政策，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”；新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。同时，立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域；非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

　　此外，取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。支持企业购买小户型二手住房用于职工租住。

　　《通知》强调，支持多子女家庭合理住房需求。对二孩及以上的多子女家庭，在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

　　“对于多孩家庭购房放宽方面，增加一套住房的名额，既能促进住房市场活力，也能满足家庭真实居住需求。”同策研究院研究总监宋红卫认为，此次新政因需施策导向明显，针对外围区域，出台了针对性的政策，梯度式调控，有利于上海楼市的平衡发展。

　　首付比例降至低位

　　在优化住房信贷政策方面，《通知》明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)减45个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%)，最低首付款比例调整为不低于20%。二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减5个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%)，最低首付款比例调整为不低于35%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减25个基点(调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%)，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　《通知》明确，申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

　　成交量有望稳中向好

　　卢文曦表示，上海作为一线城市，对稳楼市的政策期待更高，最近几天新增客户量、业务咨询量等先行指标开始有所好转。现在政策落地，利好兑现，会进一步强化楼市企稳的心理预期。6月是上半年收官的重要时间节点，此时出台政策对促进楼市交易稳定具有重要意义，政策对刚需和改善型购房者都释放出友好信号，楼市成交量有望稳中向好。

　　克而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，此次新政是上海近年来房地产政策调整幅度最大的一次，力度也超出市场预期，将有效提振市场信心，抖客网，尤其是过往被社保要求限制住的非沪籍居民，以及因首付以及房贷利率而趋于观望的改善客群，将踊跃入市。预计政策成效将率先体现在新房的来访认购端，以及二手房的带看量等数据层面。